社區名稱： 冬冬日記 位置： 桃園市桃園區慈光街 (近中正路、慈文路) 屋齡： 約 30 年 (約 1996 年完工) 建設公司： 鉦祐建設 建物型態： 華廈 / 電梯大樓 (地上 10 層 / 地下 1 層) 總戶數： 約 111 戶 (中型社區，戶數單純) 主力坪數： 2房至4房 (約 16~38 坪)，部分戶型為樓中樓設計。 公設比： 約 24%~26% (依不同棟別略有差異，相對新大樓低，室內實坪效益高) 2. 生活機能與環境 (Living Functions)該社區位於中正藝文特區外圍與舊市區的交界處，擁有非常成熟的生活機能，這也是其房價具支撐力的主因。 交通機能 (Transportation)： 主幹道： 緊鄰中正路與慈文路，往北可達南崁交流道，往南接桃園火車站。 捷運利多： 鄰近桃園捷運綠線 G09 站 (民光路口) 與 G10 站 (大興西路口)。G09 站距離社區步行約 10-12 分鐘，通車後將大幅提升大眾運輸便利性。 學區優勢 (Education)： 國小： 永順國小 / 北門國小 (視鄰里劃分，多為優質學區)。 國中： 慈文國中 (桃園區的明星國中之一)，這對家庭客群有很強的吸引力。 日常採買 (Shopping & Dining)： 市場： 步行可達力行市場 (早市)，買菜非常方便。 夜市： 鄰近桃園觀光夜市 (中正夜市)，宵夜與外食選擇極多。 商圈： 往北即是藝文特區 (總圖、展演中心)，往南是站前商圈，位於兩大核心的中間點，鬧中取靜。 休閒綠地： 附近有溫州公園，提供基本散步與運動空間。 3. 未來增值潛力 (Future Potential)正面因素 (Pros)： 捷運綠線效應 (G09/G10)： 隨著捷運綠線工程推進 (預計 2026-2030 分段通車)，G09 站周邊將有補漲效應。雖然它是舊商圈，但軌道經濟對抗跌性有很大幫助。 低公設比價值： 隨著新房公設比越來越高 (33%~35%)，冬冬日記這類 25% 左右公設的中古屋，在「實坪計價」的觀念下，未來的稀有性會增加。 租賃市場強勁： 由於近夜市、近市區且交通方便，此區的租屋需求非常穩定，適合長期置產收租。 總結與建議 「冬冬日記」 是一個**「機能導向」**的高 CP 值社區。 適合族群： 首購族、新婚夫妻、或為了小孩就讀慈文國中的家庭。 投資觀點： 爆發性飆漲期可能已過 (已反映一波補漲)，未來的增值將呈現「緩漲抗跌」的走勢，主要依靠捷運兌現與周邊新案的比價效應。